聪明买房的“6标准3公式”

http://www.globalsino.com/    



如何考察一处房产是否值得投资?何时出手?有没有什么铁定的规律,买房投资时可用来参照?

六项标准

一、银行是风向标
   普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度,银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。

二、参考平均价
   经常听一些人讲平均价格下跌,是因为某类房子增多,并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面,却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求,更反映着政府的政策导向。便宜房子增多,受影响首当其冲的一定是高价房。

三、买涨不买跌
   房地产投资和其他投资一样,不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住,当房价一路下跌时还是持币观望一下好,宁愿市场开始走高时买不到最低价,也不要有抄底心理。   四、学会“买预期”
   要在房地产市场上赚钱,同其他市场一样,有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”,因为手续还没办完,所以便宜,您愿不愿尝试一下呢?一个房子有预售许可证,土地使用证没有办下来,您敢不敢买呢?同时要学会买预期,比如知道哪里有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻,而不是等房子建好了再买,而最好是在它动工之前买。
五、实用最实在
   现在都说房价高,买不起房子。那么,房价降了就一定能买得起房子?未必。如今有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说,他手上的钱本可以买个60-70平方米的房子,但他非要买120平方米的房子。房子大,固然好,但在条件不具备的时候,必须面对现实。他可以去改善条件、创造条件,而不能一味求大。如果求大,甚至通过按揭求大,再低的房价,对他而言,也可能是负担。
   景观越好,位置越佳,越是完美的房子越稀少,付出的代价也越高。建议普通买房者首先考虑方便、实用,不必一步到位,可分步分位。理想的房子,其实是个相对的概念,方便实用才是最实在的。
   所以,满足自己的需求就是最好的房子,买房前定好自己的目标,多比多看,入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
六、算算养房成本
   养房的费用,买房时不能不考虑。一些专家主张买小社区,认为小社区更可彰显个性。但也有业内人士指出,社区越大,使用和维护成本越低。
   买了房子不等于可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库使用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,要摊的电梯费用就越多。

三大公式

  考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
一、租金乘数小于12
   租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式:
   租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入。
   以某一小户型为例,2001年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。
   投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

二、8—10年收回投资
   投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。
   它的公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。
   一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年-10年左右。仍以市中心小户型为例,假设2001年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。


三、15年收益高于买入价
   另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
   如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房

产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。
   仍以上文提到的小户型为例,2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。
   以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。


其他推荐阅读:

留学:英语课程及证书课程进修 留学: 条件式入学
急性肾炎容易与哪些疾病相混淆? 什么是iga肾炎
肾盂肾炎的饮食调养 肾小球肾炎的饮食调养
女性防范九大武器 女性自我防范的“锦囊妙计”
挖掘、满足买家的潜在需求 整合资源,向买家陈述企业综合优势
海上保险合同的标的 海上货物运输合同
德、法、荷、比、卢、奥、意、梵八国十五天行程 德法荷比卢意奥梵瑞列十国十四日游行程
买家评价建立在沟通的基础上 出口企业如何和国外买家沟通
高血压的并发症 哪些人易患高血压
综述:意大利景点门票价格不高 意大利旅游须知
争鸣:考试很浅,自学很深 争鸣 中国功利化教育导致学生心力交瘁
迪拜劳务市场结构分析 当地习俗及禁忌
满招损 谦受益 市场无好坏 对错在自己
男女各需要哪五种食品 心脏不好 多吃六类食品
 
 
 
【无国界华人网】版权所有。Copyright (C) 2006 GlobalSino, All Rights Reserved